Абакан
+7 (800) 222-80-56

Залило квартиру…как оценить ущерб?

Вы сидите с чашечкой чая на любимом мягком диване, перелистывая страницы увлекательной книги или погружаясь всё глубже во взаимоотношения персонажей в телешоу. И вдруг – кап, кап, кап. Ну точно, как в фильме ужасов, только по-настоящему. Неохотно встаёте и почти на цыпочках ищете источник леденящего сердце звука. С потолка интенсивно капает, к счастью, еще не превращаясь в бурный поток, вода. Соседи затопили…выдохнули вы вначале, а затем задались вопросом «Во сколько мне обойдутся новые обои вместо испорченных?». Ситуация не из мира фантастики, а из нашей реальной жизни. Риск возможного ущерба от залива, пожара, стихийного и разрушительного ремонта есть всегда.

Как оценить ущерб, нанесенный обоям, мебели, бытовой технике и т.д. и т.п.?

Во-первых, надо определить, какой же ущерб нанесён имуществу. Понятие «ущерб имуществу» фигурирует в гражданском и уголовном кодексах. Гражданский кодекс определяет «ущерб» как потерю части или всех ценностей, принадлежащих субъекту, в результате нанесенного вреда.

Практика показывает, что специалисты чаще всего сталкиваются с задачей по оценке ущерба от залива (пожара). Согласно ГК РФ «вред, причиненный личности и имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред». Приведем пример, чтобы понять, что подразумевается под возмещением ущерба. Если в результате залива был нанесен ущерб отделке квартиры, то виновники должны ее восстановить, вернуть в первоначальное состояние. То есть размер ущерба будет равен стоимости восстановительных работ/ремонта отделки квартиры.

А какие методики оценки ущерба существуют? И на чем они основываются?

Методика оценки ущерба основана на определении размера затрат, которые понесла пострадавшая сторона. Это затраты на ремонтные/отделочные работы + затраты на материалы. Такой подход носит название затратного.

Существуют также сравнительный и доходный методы оценки. Сравнительный метод основан на анализе продаж данного имущества на рынке. Доходный - на анализе ожидаемых доходов, которые может принести имущество.

Практика показывает, что при оценке ущерба специалисты прибегают к затратному и сравнительному методу оценки. В сравнительном подходе чаще всего используют метод сравнения продаж, в затратном - метод количественного анализа, где стоимость восстановительного ремонта квартиры рассчитывают на базе объектной (общей) сметы затрат на ремонт.

Доходный метод применительно к оценке ущерба квартир признан специалистами неэффективным, денежный доход трудно спрогнозировать во времени.

Подскажите последовательность действий при оценке ущерба

Конечно, он такой.

1. Осмотр экспертом квартиры, пострадавшей от залива. Составление Акта оценки ущерба.

2. Определение накопленного износа квартиры вследствие ее естественного старения и неблагоприятных внешних воздействий. Накопленный износ – это совокупность физического, функционального и экономического износов. Расчет по формуле:

Инак = 1 - (1 - Ифиз) х (1 - Ифункц) x (1 - Иэк)

где:

Ифиз - физический износ, %;

Ифункц- функциональный (моральный) износ, %;

Иэк - экономический (внешний) износ, %.

3. Определение рыночной стоимости квартиры с учетом ее естественного старения (без износа от внешних воздействий) по методу сравнения продаж. Оценщик определяет стоимость объекта методом сравнения, анализируя цифры о продажах сопоставимых объектов недвижимости, схожих с объектом по размеру, производимому доходу и использованию;

4. Выражение накопленного износа от внешних воздействий в денежном эквиваленте. Это разность между накопленным износом квартиры и накопленным износом дома;

5. Составление объектной сметы ликвидации ущерба при помощи затратного подхода, в том числе метода количественного анализа. Задача восстановительных работ - воспроизводство квартиры в том виде, в котором она была до воздействий, в рыночных ценах на дату проведения оценки.

Чтобы составить такую смету рекомендуют привлекать высококвалифицированных специалистов-сметчиков.

6. Согласование результатов оценки. Цель согласования результатов используемых подходов - определение преимуществ и недостатков каждого подхода в оценке недвижимости и принятие решения об итоговой величине рыночной стоимости объекта.

7. Составление Отчета об оценке. Это официальный документ, с которым пострадавшая сторона может пойти в суд, чтобы добиться возмещение ущерба.

18 декабря 2015

Теги