Абакан
+7 (800) 222-80-56

Сносить нельзя оставить: обзор судебной практики о признании права собственности на самовольные постройки

Обращение в суд ‒ один из способов узаконить самовольную постройку. Однако нужно помнить, что это можно делать в исключительных случаях. Тем более, что обращение в суд не является «более простым» способом узаконивая самовольных построек.           

Иск о признании права собственности на самовольную постройку оправдан в том случае, если собственник ранее обращался в уполномоченные органы, но, по независящим от него причинам, получил отказ.

Президиум Верховного суда утвердил Обзоры судебной практики, касающиеся дел по самовольным постройкам (от 19.03.2014 и 24.12.2014).

Выделим несколько важных моментов при рассмотрении подобных дел.

При подаче иска нужно доказать, что все возможные способы получения разрешения на право собственности были исчерпаны.

Суть дела:

Гражданин подал иск в суд о признании права собственности на самовольную постройку. К заявлению не было приложено документов, доказывающих, что он обращался в соответствующие органы за разрешением и получил отказ. Судья вернул гражданину его заявление. Основание: гражданин не обращался в администрацию своего города для получения разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию объекта. Отказ администрации был связан лишь с тем, что гражданин не представил все необходимые документы для регистрации права собственности.

Гражданин не выполнил требования статьи 131 ГПК РФ (в отношении содержания искового заявления). Также, в установленный срок, он не выполнил требования судьи, предъявленные при оставлении искового заявления без движения. Итог: судебная коллегия ВС РФ признала действия судьи правильными. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации № 80-В09-23)

Вывод:

При подаче иска в суд истец должен доказать, что со своей стороны он сделал все возможное, чтобы узаконить самовольную постройку. Для этого он должен приложить к заявлению все необходимые документы (отказы уполномоченных органов). Если таких документов не будет, судья оставит исковое заявление без движения (ст. 136 ГПК РФ).

Отсутствует разрешение на строительство? Это еще не повод отказать в иске о признании права собственности.

Суть дела:

Местная администрация обратилась в суд с иском к гражданину. В заявлении администрация требовала признать жилой дом, построенный ответчиком, самовольной постройкой. Основание иска: несмотря на то, что ответчик зарегистрировал право собственности на дом, разрешение на строительство он не получал (ст. 51 ГК РФ). Администрация потребовала построенный дом снести и компенсировать моральный ущерб.

Суд первой инстанции признал дом самовольной постройкой. Ответчик не получал разрешения на строительство, а также не направил встречный иск с просьбой сохранить строение. Суд обязал ответчика снести дом.

Апелляция согласился с судом первой инстанции. Однако ВС РФ отменил данные решения, и направил дело на пересмотр в суд первой инстанции. Основание: конечно, суд правильно определил, что данный жилой дом - самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ).

Однако суд не учел, что в определенных случаях закон разрешает сохранение самовольной постройки. Рассматривая подобные дела, суд должен установить (п. 26 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»):

  • допущены ли при строительстве нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
  • представляет ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если суд не может однозначно ответить на эти вопросы, нет заключения компетентных органов, то он вправе назначить экспертизу.

Суд установил, что данная постройка находится на земле с соответствующим целевым назначением, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, не нарушает чьи-либо права и интересы (Определение № 19-КГ14-6).

Вывод:

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может быть основанием в отказе в иске о признании права собственности.

Суд должен выяснить: предпринимал ли гражданин все необходимые меры к легализации постройки, правомерно ли уполномоченный орган отказал гражданину. Суд должен установить: если постройку сохранить, то не будет ли она нарушать интересы и права граждан, не будет ли угрожать их жизни и здоровью.

Если суд не учтет все обстоятельства, связанные с решением подобного вопроса, то это явится нарушением материального и морального права.

Суд не признает иск, если земельный участок используется не по назначению.

Суть дела:

Гражданин А заключил договор с гражданином В об инвестициях в строительство многоквартирного дома. По договору гражданин А должен был передать гражданину В деньги в обмен на 1/9 доли в общей долевой собственности на МКД.

Инвестор (гражданин А) свои обязательства полностью выполнил. А вот гражданин В - нет (не сдал дом в эксплуатацию, не передал указанные в договоре помещения, не предоставил документов на дом для регистрации права собственности). При этом, МКД построен, технический паспорт есть.

Гражданин А подал иск в суд на гражданина В. Суд первой инстанции, а также апелляционный суд удовлетворили иск о признании права собственности на долю в общей долевой собственности в самовольной постройке. Ответчик также признал иск.

Однако суд не учел одного факта. Земельный участок, на котором был построен МКД, имел другое назначение, согласно вступившему в силу решению по другому гражданскому делу.

Эта арендуемая у муниципалитета земля имела разрешенное использование для эксплуатации магазина. Муниципалитет не принимал решение об изменении разрешенного использования данного участка.

То есть, суды двух инстанций не учли одного важного обстоятельства, а именно — целевого назначение земельного участка.

Вывод:

Использование муниципального участка не по его целевому назначению закон расценивает как нарушение прав и интересов муниципального органа власти. И это является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации № 18-КГ13-100).

Действующий закон не предусматривает возможность признать право собственности на часть самовольного строения.

Приобретательная давность и добросовестность застройщика.

Действующее законодательство разграничивает основания для появления права собственности на самовольную постройку:

  • в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ)*;
  • как результат самовольного строительства (статья 222 ГК РФ).

Право собственности на основании приобретательной давности может быть приобретено на собственность, принадлежащую другому лицу, а также на бесхозное имущество (пункт 16 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Приобретательная давность не распространяется на самовольные постройки, в том числе, если они возведены на незаконно занимаемых участках. В этих случаях отсутствует необходимое условие — добросовестность застройщика.

Статья 234 ГК РФ определяет необходимую совокупность условий для получения права собственности на основании  приобретательной давности, а именно: добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет.

* Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Статья 234 ГК РФ.

04 февраля 2016

Теги