Абакан
+7 (800) 222-80-56

Как купить недвижимость без проблем? Часть 2

Что делать, если вы самостоятельно решили купить квартиру, дом или земельный участок? Сначала проверьте продавца (мы писали об этом в первой части), а потом обязательно «пробейте» саму недвижимость.

Чек-лист проверки дома или квартиры

1. Закажите выписку на дом или на квартиру из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 рублей. В выписке будут сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости объекта, решении о его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях.

2. Запросите документы, на основании которых продавец приобрел право собственности. Подойдет договор купли-продажи и платежное поручение, подтверждающее оплату по такому договору.

3. Проверьте карточку регистрации по форме № 9 или выписку из домовой книги. Эти документы выдаются в паспортном столе и доказывают, кто зарегистрирован в объекте недвижимости. Внимание: на момент проведения сделки в объекте недвижимости никто не должен быть зарегистрирован!

4. Актуализируйте данные БТИ, чтобы понять, делали ли старые владельцы перепланировки и переустройства, и законны ли они.

5. Уточните о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, поищите его на официальных сайтах уполномоченных органов власти.

6. Если вы покупаете готовый загородный дом, попросите документы о присоединении к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения.

Чек-лист при покупке земельного участка

Первые два пункта совпадают с планом проверки готовой недвижимости:

1. Закажите выписку на землю из ЕГРП.

2. Запросите документы, на основании которых продавец владеет этой землей.

После этого:

3. Убедитесь, что земельный участок не находится в охранной либо санитарной зоне. Если участок охраняется, вы не сможете ничего построить на этой земле.

4. Проверьте границы земельного участка. Лучше воспользуйтесь услугами геодезиста, чтобы он проверил, соответствует ли фактическая площадь земельного участка площади по документам. Если не соответствует, то это может в будущем повлечь за собой споры с соседями.

NB! Если земельному участку или дому не присвоен адрес, обратитесь в территориальный уполномоченный орган власти, попросите распорядительный акт о присвоении адреса, а затем с этим актом идите в МФЦ или Росреестр и внесите сведения об адресе в ЕГРН. Отсутствие адреса — не смертельно, оно не влияет на права собственности. Но жить с адресом все же лучше.

Чек-лист проверки объекта незавершенного строительства

1. Проверьте застройщика на сайте ФНС. Обратите внимание на учредителей юрлица и разрешенные виды деятельности.

2. Закажите выписку на землю из ЕГРП.

3. Запросите документы, на основании которых продавец владеет землей под объектом строительства. Подойдут договор купли-продажи, аренды, субаренды или безвозмездного пользования землей.

4. Уточните о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, поищите его на официальных сайтах уполномоченных органов власти.

5. Изучите реестры благонадежности застройщиков.

6. Почитайте отзывы о застройщике и его проектах. «Пробейте» застройщика как обычного продавца.

7. Попросите у застройщика поручительство банка или страховой компании, которое подтвердит страхование застройщиком гражданской ответственности перед дольщиками.

8. Убедитесь, что в СМИ или на сайте застройщика размещена проектная декларация. Заключение договора купли-продажи с первым участником строительства проводится только через 14 дней после публикации проектной декларации (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве).

Еще несколько советов

Помните: договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре. Только после этого вы должны платить за недвижимость.

Заключите договор проектного финансирования. Этот договор обойдется вам дороже, чем договор долевого строительства, но зато вы меньше рискуете. При проектном финансировании деньги дольщиков лежат в банке на эскроу-счетах, пока дом не будет сдан. Все застройщики должны будут перейти на проектное финансирование с 1 июля 2019 года, а пока у покупателей есть выбор между двумя этими механизмами.

Также вы можете довериться банку. Если вы берете ипотеку, банк бесплатно проводит юридическую проверку и составляет договор купли-продажи. Поэтому многие покупатели берут небольшую ипотеку и досрочно погашают ее через год после даты регистрации перехода права собственности — это срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п. 4 ст. 165, п. 2 ст. 181 ГК). Если в течение года возникает судебный спор, банк поможет покупателю.

 

Источник: ПРАВО.RU

04 сентября 2018

Теги