Абакан
+7 (800) 222-80-56

Как судиться с застройщиками, если дефекты квартиры незначительные?

Верховный Суд рассмотрел два похожих дела: застройщик продал квартиру с дефектами. Суды отказались удовлетворять исковые требования дольщиков, потому что недостатки не были серьезными: в квартире жить было можно.

Однако ВС не согласился с аргументацией нижестоящих инстанций и восстановил справедливость, указав, что застройщик не имеет права произвольно менять условия договора и уж тем более ухудшать качество жилья заменой материалов на более дешевые.

История №1

Собственник купил квартиру с кирпичными межкомнатными перегородками, а по факту оказалось, что их сделали из пазогребневых плит. Также выяснилось, что в квартире плохо установили розетки. Покупателю это не понравилось. Он попросил суд обязать ответчика уменьшить цену объекта, взыскать расходы на заключение специалиста, неустойки и штраф за отказ добровольно исправить ситуацию, а также моральный вред и судебные расходы.

Застройщик частично удовлетворил претензию дольщика об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и некачественным монтажом розеток. Однако он отказался заменить материал межкомнатных перегородок, ссылаясь на то, что проектной декларацией их возведение предусматривалось из пазогребневых плит. К тому же они получили положительное заключение государственной экспертизы.

Что сказали в суде первой инстанции?

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично: снизил стоимость квартиры и взыскал стоимость работ, которые пришлось провести для приведения жилья в соответствие с условиями договора. Суд, опираясь на заключение эксперта, согласился, что есть существенная разница между кирпичом и плитами из гипса, следовательно, материал межкомнатных перегородок не соответствует условиям договора. Суд также взыскал компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от сумм, присужденных истцу.

Что сказали в апелляционной инстанции?

Там это решение отменили и отказали в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Апелляция посчитала, что в материалах дела нет доказательств, подтверждающих ухудшение качества жилья, поэтому оснований для уменьшения цены квартиры тоже нет.

Что сказали в ВС?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила это определение.

ВС напомнил, что согласно ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ «застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».

Если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, которые привели к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для проживания, то дольщик может по своему выбору потребовать от застройщика следующее:

  • безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
  • соразмерное уменьшения цены договора;
  • возмещение своих расходов на устранение недостатков.

Что не понравилось ВС

  1. Апелляция возложила обязанность по доказыванию факта некачественного строительства объекта на потребителя.
  2. Суд не указал, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки и, соответственно, квартиры.

В связи с этим ВС РФ счел это решение незаконным (определение № 31-КГ17-11).

Мораль: в ходе судебного процесса именно застройщик обязан доказать, что замена строительных материалов не ухудшает качество недвижимости, и что она возможна в рамках договора долевого строительства.

История №2

Если покупателю жилья пришлось потратить деньги на устранение недостатков квартиры, то он имеет полное право требовать компенсации расходов, отмечает ВС РФ.

«Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта. Такого рода требования, основанные на положениях части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного гарантийного срока», — указано в обзоре.

Дольщику досталась квартира с дефектами: его не устроила отделка, окна и батареи. Он подал иск с требованием вернуть расходы на устранение недостатков. Также он попросил выплатить неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.

К иску дольщик приложил заключение строительно-технической экспертизы, которая сочла, что выполненные застройщиком отделочные работы не соответствуют нормативным требованиям: качество отделочных работ, монтаж оконных блоков из ПВХ и отопительных приборов нарушает строительные нормы, установленные для изоляционных покрытий.

Что сказали в суде первой инстанции и в апелляции?

Суд первой инстанции частично удовлетворил требования истца. Однако апелляция решение отменила и полностью отклонила требования заявителя. Аргументация была следующей: расходы и компенсацию можно взыскать только если квартира совершенно непригодна для жилья. А в этой квартире жить можно, поэтому ошибки застройщика нет.

Что сказали в ВС?

То же самое, что и в первом случае. Застройщик отступил от условий договора, что привело к ухудшению качества квартиры, поэтому дольщик вправе предъявлять свои требования.

Закон позволяет участнику долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Также ВС указал, что «в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков дольщик вправе в разумный срок в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов».

Мораль: если застройщик нарушил условия договора, и это привело к ухудшению качества объекта, участник долевого строительства имеет право в течение гарантийного срока требовать возместить расходы на устранение недостатков.

Значит, вывод апелляции о том, что норму ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ нужно применять только если застройщик допустил существенные недостатки, из-за которых в квартире невозможно жить, является ошибочным, отметили в ВС (определение № 18-КГ17-222).

12 декабря 2018

Теги