При наличии сомнений в достоверности заключения специалистов, суд имеет право назначить строительно-техническую экспертизу

25 июн 2020

Верховный суд разбирался в вопросе признания права собственности на самовольную постройку.

Суть вопроса

В 2014 году на земельном участке Индивидуальный предприниматель С. (далее- ИП) решила построить нежилое здание. Участок принадлежал другому лицу, с которым ИП заключила договор о намерении. На основании договора о намерении ИП обратилась в администрацию города (далее-администрация) для получения разрешения на строительство. Администрация ей отказала, пояснив, что договор о намерениях не является основанием для выдачи разрешения на строительство.

В 2015 году на участке было построено нежилое здание, площадью 75,5 кв.м. Как пояснила ИП, строительство было начато во избежание неправомерной застройки участка третьими лицами, которые возводили объекты недвижимости на соседних участках.

В 2015 году по договору мены ИП перешло право собственности на данный земельный участок, площадью 400 кв. м, категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для размещения объектов розничной торговли». Она вновь обратилась в администрацию для получения разрешения на строительство. Администрация сообщила, что не может выдать разрешение, т.к. ИП предоставила не все необходимые документы. При этом, список отсутствующих документов администрация не указала.

Право собственности на данный земельный участок в 2018 году было зарегистрировано на двух лиц, ИП принадлежала ⅔ доли. ⅓ по договору дарения было передано другому лицу. В 2018 году ИП вновь обратилась в администрацию для получения разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Администрация вновь отказала ИП, и пояснила, что построенное на участке задние является самовольной постройкой, а значит ИП необходимо обратиться в суд.

ИП обратилась в суд с иском к администрации города о признании права собственности на нежилое здание, площадью 75,5 кв.м..

Позиция судов

Истец предоставила заключения специалистов, выполненные в 2017 году:

Кадастровым инженером был подготовлен технический план здания. Согласно заключению специалиста, конструкции здания находятся в исправном состоянии; объект соответствует требованиям строительных норм и правил, а также требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм, не затрагивают права третьих лиц и не нарушают предельных параметров разрешенного строительства.
Согласно заключению независимой пожарной экспертизы в здании соблюдены требования противопожарной безопасности.
Согласно экспертного заключения по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы, обследования, испытания, токсикологических, гигиенических и иных видов оценок, представленная проектная документация по нежилому зданию соответствует требованиям СанПиНов.

Тем не менее, Арбитражные суды трех инстанций отказали ИП в удовлетворении иска. Суды исходили из того, что поскольку ИП обращалась за разрешением на строительство после возведения здания, это «не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не может служить основанием для легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство». Удовлетворение данного иска противоречит законодательству, несмотря на то, что строительные требования не нарушены.
Кроме того, отметили суды, здание частично выходит за пределы участка ИП и находится на участке, арендуемом другим лицом.

ИП обратилась с жалобой в Верховный суд.

Позиция ВС

ВС указал:

Суды установили, что ИП обращалась за разрешением на строительство, как до его начала, так и во время строительства. Отказы администрации в выдаче разрешения не мотивированы, в т.ч. не указаны, какие конкретно документы ИП не представила в администрацию. При этом, в материалы дела ИП предоставила проекто-сметную документацию, договор подряда, акты выполненных работ.
«Учитывая, что истец подготовил проектную документацию и технический план объекта, предпринимал меры к получению разрешения на строительство до начала строительных работ, во время их проведения и после их завершения, а отказы Администрации носили формальный характер и не были мотивированы, отказ в иске по мотиву недобросовестного поведения Предпринимателя является необоснованным и противоречит пункту 3 статьи 222 ГК РФ», а также разъяснениям ВС в обзорах судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством;
Суд, рассматривая иск о признании права собственности на самовольную постройку, устанавливает, были ли допущены при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил или нарушения таких норм и правил, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд имеет право назначить экспертизу.

ВС отметил:

Суд первой инстанции немотивированно отказал истцу в ходатайстве о назначении строительно-технической экспертизы, не оценил заключения по пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологической экспертизы, инженерно-технической экспертизы, а также заключение по различным видам обследования;
Вывод о том, что здание выходит за границы участка ИП сделан на основании акта осмотра участка во время рейда муниципального контроля. При этом истец предоставил заключение кадастрового инженера, согласно которому здание не выходит за пределы участка, что подтверждается геодезическими координатами здания.

ВС отменил решения судов, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 306-ЭС19-19642). ВС напомнил, что суду необходимо рассмотреть иск о признании права собственности на самовольную постройку с учетом положений п. 3 ст. 222 ГК. В том числе:

Определить, соответствует ли постройка градостроительным, строительным нормам и правилам;
Определить, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан;
Рассмотреть по существу ходатайство истца о назначении строительно-технической экспертизы, в том числе по вопросу о расположении постройки за пределами земельного участка истца;
Рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле сособственника земельного участка.

Источник: карточка дела № А55-12718/2018